中央“住有所居”為行業再定調 房地產發展不會失速

    8月31日,國新辦舉辦的一場以“努力實現全體人民住有所居”為主題的新聞發布會引發全社會廣泛關注。

  發布會上,住房和城鄉建設部相關領導介紹了當前我國住房和城鄉建設的相關工作和規劃,內容涉及住房保障體系、老舊小區改造、年輕人住房、農村住房、城市建設、房地產長效機制建設等?!白∮兴印边@一熱詞,再次為房地產行業刷新了發展基調。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,“住有所居,這一目標的提出,將夯實共同富裕的發展基礎”。

  對于政府這場高調的發布會,坊間有“將決定中國房地產未來發展周期生死”的說法。對此,貝殼研究院首席市場分析師許小樂向表示,會議并未針對樓市調控進行政策加碼。中國房地產市場在政策引導下,迎來一個發展新篇章,但行業不會因此失速下滑。

  熱詞“住有所居”

  住有所居,是中國歷屆政府工作報告中的高頻詞。而最終使“住有所居”及相關內容得以完整明確表述的,是黨的十九大報告,其中明確宣示:在幼有所育、學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居、弱有所扶上不斷取得新進展。

  無疑,在以上覆蓋每個人生命全周期的多個重要內容中,住有所居有著關鍵性的意義。

  嚴躍進認為,“住有所居”一詞迎來高光時刻,可以從兩個角度理解。一直以來,行業的提法多集中在“居者有其屋”,而經過2015年以來持續的租賃市場改革,“住有所居”提法明顯增多。政府積極引導租賃市場發展,也可以成為一個共同富裕大框架下住房制度改革的創新點。

  正如住房和城鄉建設部部長王蒙徽在會議上表示,“‘十四五’期間,住建部將以發展保障性租賃住房為重點,進一步完善住房保障體系,增加保障性住房的供給,努力實現全體人民住有所居”。

  “換句話說,未來通過租房,在實現高質量居住同時,我們也將享受和購房一樣的教育、醫療等制度福利”,嚴躍進認為,在這方面,部分大城市步伐可以邁得更快一些,企業要積極探索“高質量租住”相關的創新動作,尤其是要重點結合當前的三胎政策“做文章”,最終真正讓大家體驗到共同富裕下居住的幸福感和美好感。

  我國建成世界上最大的住房保障體系

  毫不謙虛地說,當前我國住房發展取得了巨大成就。王蒙徽指出,國內已建成世界上最大的住房保障體系。根據住房和城鄉建設部數據,2019年,我國城鎮居民人均住房建筑面積達到39.8平方米,農村居民人均住房建筑面積達到48.9平方米。國家統計局數據則顯示,我國城鎮居民人均住房建筑面積呈逐年上漲態勢,到2019年已接近40平方米,較2018年增加0.8平方米,較1978年增加33.1平方米,普通居民居住條件得到顯著改善。

  另外,此次發布會明確了“公租房+保障性租賃住房+共有產權住房”共同構建的住房保障體系,即“要讓全體人民都住有所居”并非是要福利分房,而是要加強在供給側各種住房制度的創新。

  本次會議中厘清了三類主要人群的住房供給路徑:公租房,是要保證解決城鎮戶籍的收入雙困家庭;保障性租賃住房,則解決人口凈流入城市的新市民和青年人;共有產權住房,面對的是有一定經濟實力又買不起房的“夾心層”購房者。同時,一系列財稅、金融、土地的支持性政策,也使整個住房保障體系架構更加完備。

  許小樂也指出,結構清晰的保障性住房體系將加快推進“大城市青年買不起房、租不起房”狀況的持續改善。

  8月30日,北京市規劃自然資源委發布了131宗擬于2021年供應的租賃住房用地項目信息,其中96宗、約212公頃用地項目,正是對接新市民、青年人、科技人才、產業工人,以及城市公共服務保障人員等住房困難群體。租賃住房用地占比達到70%的比例,由此可見政府的決心。此外,上海、杭州等多個城市也在“十四五”住房規劃中明確要加大保障性住房供應。

  存量市場有巨大發展空間

  在此次會議上,住房和城鄉建設部相關負責人強調:“城市發展由大規模增量建設,轉為存量提質改造和增量結構調整并重”。

  許小樂指出,當前要集中解決住房供需矛盾,存量房市場將發揮更大的作用。從房地產市場過往發展規律看,二手房市場的發育、成長和壯大也是行業走向成熟的標志。事實上,我們老百姓對住房的需求,已經從“要有房”發展到“要有好房”的改善型需求上來。因此,未來圍繞居住消費和服務的內容將在整個產業鏈上占有重要比重。

  “居住行業要給老百姓提供給產品和服務,不僅要實現邊界擴展,將原先離散的業務打通,而且要提升產品和服務的質量,構建一個全新的行業生態系統?!痹谠S小樂看來,未來房地產行業的新生態,不僅僅是一二手聯動和租購并舉,以后整個鏈條上的新房、二手房、租賃、設計、裝修、物業、家居,以及更多的售前售后服務將被形成一個共生的有機體。

  比如現代物業管理,不再是傳統意義上的保潔、維修、安保等服務,他們的能力邊界可以再擴張至食堂、健身、托兒、洗衣等社區配套,以及家政、房屋托管、租售,甚至互聯網背景下的房屋共享、社區金融等等,簡直可以說是無遠弗屆。這意味著,未來將有一批圍繞房屋交易、租賃以及房屋管理的職業化經紀人、房屋管家涌現,從而真正提升全民的居住品質。

  對房地產發展“不必過度擔心”

  自2018年房地產長效機制實施以來,我國房地產市場運行總體平穩。今年上半年,針對房地產行業的調控政策密集出臺,使市場顯現出短期波動,引發了部分人群對行業產生擔憂。

  而在本次會議上,針對樓市調控,并未有重磅政策加碼,仍然以促進房地產市場平穩健康發展為主要目標。

  在許小樂看來,中國房地產行業將會進入一個發展新階段,并不會失速下滑,對房地產未來發展不必太過擔心。

  許小樂提出支撐行業未來發展的三大因素:

  一是城鎮化進程方興未艾。2020年,我國常住人口城鎮化率為63.89%,距發達國家80%以上的城鎮化水平仍有不少距離,城市人口住房需求還是“剛需”。

  二是改善型需求的持續釋放。預計未來10年,因住房改善而增加的住房需求要達到56億平方米,年均有5.6億平方米,占總體銷售比重的43%。

  三是本次會議中強調“穩妥推進城市更新”,未來城市更新的持續將催生一部分住房需求。貝殼研究院測算,每年行業因舊城改造產生新的住房需求約有8000萬平方米,這部分需求占總體銷售的比重要達到6%。


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